Introdução
A regularização de imóveis é um processo essencial para garantir a segurança jurídica e a valorização das propriedades. Esse procedimento envolve uma série de etapas legais que asseguram ao proprietário a titularidade plena do imóvel. No Brasil, um dos instrumentos fundamentais nesse processo é a escritura pública, cuja função e importância são frequentemente mal compreendidas. Este artigo aborda a relevância da escritura pública, a diferença entre escritura e registro de imóveis, os problemas decorrentes da falta de registro, especialmente após o falecimento do proprietário e ainda a importância do registro como forma de evitar ação judicial de usucapião.
A Escritura Pública: Importância e Função
A escritura pública é um documento formal elaborado por um tabelião de notas, que confere validade legal a diversos atos jurídicos, incluindo a compra e venda de imóveis. Sua principal função é assegurar que o negócio jurídico foi realizado de forma legal, com o consentimento das partes envolvidas e sem vícios que possam comprometer sua validade.
O tabelião verifica a identidade das partes, a capacidade jurídica e a vontade livre e espontânea para realizar o negócio, garantindo assim que o ato jurídico foi realizado de forma correta, conferindo segurança às partes. Além disso, serve como prova plena em juízo de que o negócio foi realizado.
Diferença entre Escritura Pública e Registro de Imóveis
A confusão entre escritura pública e registro de imóveis é comum, mas esses documentos têm funções distintas e complementares.
A escritura pública, como mencionado, é o documento que formaliza a intenção das partes de transferir a propriedade de um imóvel. Porém, a escritura, por si só, não transfere a propriedade.
O registro do imóvel é o ato pelo qual a escritura pública é levada ao Cartório de Registro de Imóveis competente para que a transferência de propriedade seja efetivada. Somente com o registro, o comprador se torna, de fato e de direito, o proprietário do imóvel. Ou seja, o registro confere publicidade ao ato, opondo-o a terceiros e garantindo a segurança da propriedade.
Na grande maioria das vezes que um imóvel é vendido, ou seja, quando comprador e vendedor acertam um negócio jurídico, elaboram um contrato de compra e venda. Um contrato de compra e venda é um acordo privado entre as partes, estabelecendo os termos da negociação. Embora seja um passo importante na transação imobiliária, ele não transfere a propriedade.
Mesmo que as partes tenham assinado um contrato de compra e venda, a propriedade só será efetivamente transferida com o registro da escritura pública. Outro desdobramento da simples existência de um contrato de compra e venda que não foi levado a registro é não conferir ao comprador a segurança jurídica contra eventuais disputas ou reivindicações de terceiros.
Além do mais sem o registro, o comprador não pode, por exemplo, obter financiamento bancário usando o imóvel como garantia ou realizar a venda a terceiros com a segurança necessária.
Dessa forma, pensado o comprador ter garantido a propriedade pleno sobre o imóvel, guarda aquele contrato, mais conhecido como “contrato de gaveta” e não vai até os cartórios para regularizar a compra e venda do imóvel.
A falta de registro do imóvel adquirido pode impedir que outros negócios jurídicos sejam realizados. Muitos interessados em comprar em imóvel buscam sempre aquele que está totalmente regularizado, que podem ser transferidos imediatamente para o novo comprador.
A falta de registro do imóvel e até mesmo de uma escritura pública pode gerar ainda outros problemas, como por exemplo, quando um proprietário de imóvel falece, os herdeiros enfrentam uma série de desafios para conseguirem a propriedade do imóvel e a divisão do mesmo. Os herdeiros precisam provar que o falecido era o legítimo proprietário do imóvel, para vender ou regularizar o imóvel, os herdeiros precisam primeiro resolver a questão da titularidade, o que pode ser um processo custoso e demorado.
Na maioria das vezes a solução que se tem para o caso concreto é a ação de usucapião. A usucapião é um meio de adquirir a propriedade de um imóvel através da posse prolongada e ininterrupta. No entanto, essa ação pode levar anos, além de inúmeros documentos que precisam ser apresentados em juízo para comprovação da posse. Essa ação pode ser evitada com a devida regularização do imóvel.
Conclusão
A regularização de imóveis é um processo que exige atenção aos detalhes legais para garantir a segurança e a titularidade da propriedade. A escritura pública e o registro de imóveis são peças fundamentais nesse processo. Enquanto a escritura pública formaliza o acordo entre as partes, é o registro que efetiva a transferência de propriedade. Além disso, a falta de registro pode causar sérios problemas para os herdeiros após o falecimento do proprietário, e a ação de usucapião pode ser evitada com a devida regularização. Portanto, compreender e seguir os procedimentos corretos de regularização é essencial para evitar problemas futuros e garantir a plena segurança jurídica dos imóveis.
